Imposte
Qualsiasi sia la tua fonte di reddito, puoi calcolare le imposte e i contributi che dovrai pagare e confrontare tra loro varie opzioni per trovare la migliore per te.
Cedolare secca al 21%, al 10% o IRPEF ordinaria: quanto paghi davvero sul tuo affitto?
TaxDemocracy calcola i due regimi fianco a fianco sul tuo canone reale, IMU compresa, e ti mostra quale conviene.
Le tasse sull'affitto dipendono da una scelta che fai una volta sola
Quando registri un contratto di locazione puoi scegliere tra due strade: la cedolare secca, un'imposta sostitutiva con aliquota fissa al 21% (che scende al 10% per i contratti a canone concordato), oppure l'IRPEF ordinaria, dove il 95% del canone si somma agli altri tuoi redditi e viene tassato per scaglioni, con in più addizionali regionali e comunali e l'imposta di registro. La differenza tra le due opzioni può superare i 1.400 euro l'anno su un canone di 800 euro al mese.
Il problema è che la risposta giusta non è uguale per tutti: dipende dalla tua aliquota marginale IRPEF, dal comune in cui vivi, dal tipo di contratto e perfino dalle detrazioni che hai già. Per questo i calcolatori che mostrano solo la cedolare raccontano metà della storia. Qui sotto trovi le regole aggiornate al 2026 con esempi numerici; quando vuoi i tuoi numeri esatti, il simulatore confronta i due regimi sul tuo caso specifico.
Come funziona il confronto su TaxDemocracy
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Cosa puoi fare con Tax Democracy
21% o 10%: l'esempio su un canone di 800 euro al mese
L'aliquota della cedolare secca dipende dal contratto, non dal tuo reddito. Il 21% si applica ai contratti a canone libero, il classico 4+4. Il 10% spetta ai contratti a canone concordato (3+2, transitori e per studenti universitari) stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa, tra cui Roma, Milano, Torino, Bologna e Napoli, sulla base degli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini.
Su un canone di 800 euro al mese, cioè 9.600 euro l'anno, i numeri sono questi:
- Cedolare al 21% (canone libero): 9.600 × 21% = 2.016 euro l'anno.
- Cedolare al 10% (canone concordato): 9.600 × 10% = 960 euro l'anno.
- IRPEF ordinaria con aliquota marginale al 33% (reddito tra 28.000 e 50.000 euro): imponibile 9.120 euro (il 95% del canone), imposta 3.010 euro, più circa 180 euro di addizionali e 96 euro di registro a tuo carico: circa 3.290 euro.
Attenzione al confronto a parità di contratto: il concordato in regime ordinario gode di un ulteriore abbattimento del 30%, quindi l'imponibile scende al 66,5% del canone. Anche così, con il 10% di cedolare il regime sostitutivo resta quasi sempre più conveniente. Il concordato porta con sé anche l'IMU ridotta del 25% nella maggior parte dei comuni.
Quando conviene la cedolare e quando l'IRPEF ordinaria
La regola pratica: se la tua aliquota marginale IRPEF supera il 21%, cioè se il tuo reddito complessivo va oltre i 28.000 euro, la cedolare al 21% vince quasi sempre. Sotto quella soglia il vantaggio si assottiglia, perché l'IRPEF al 23% sul 95% del canone equivale a un'aliquota effettiva del 21,85%, vicinissima alla cedolare. A quel punto pesano le voci secondarie: con la cedolare non paghi addizionali, registro (il 2% del canone, diviso a metà con l'inquilino) né bollo, e questo di solito chiude la partita a suo favore.
Ci sono però casi in cui l'ordinaria conviene davvero. Se il canone è il tuo unico reddito o quasi, con la cedolare rischi di perdere detrazioni IRPEF che non hai modo di usare: spese mediche, ristrutturazioni, interessi sul mutuo si scontano solo dall'IRPEF, non dall'imposta sostitutiva. E con la cedolare rinunci per legge all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione, anche se il contratto lo prevede: con l'inflazione ai livelli degli ultimi anni non è un dettaglio. Un ultimo punto spesso ignorato: il reddito in cedolare entra comunque nell'ISEE per intero, quindi può incidere su assegno unico e altre prestazioni.
Sono troppe variabili per una tabella generica. Il modo onesto di rispondere è fare entrambi i calcoli sui tuoi numeri.
Affitti brevi, IMU e cosa cambia nel 2026
Per le locazioni brevi (fino a 30 giorni, il caso tipico di Airbnb e Booking) la cedolare resta al 21% su un solo immobile a tua scelta, da indicare in dichiarazione, e sale al 26% sugli ulteriori. Dal 2026 il limite si è ristretto: puoi destinare agli affitti brevi in cedolare al massimo due appartamenti nell'anno; dal terzo in poi l'attività si considera imprenditoriale e serve la partita IVA. Se incassi tramite portali o intermediari, questi applicano una ritenuta del 21% che poi conguagli in dichiarazione.
Capitolo IMU: la cedolare sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo, ma non l'IMU, che resta dovuta sull'immobile affittato perché non è la tua abitazione principale. Su un bilocale in una città capoluogo parliamo spesso di 800-1.200 euro l'anno: ignorarla falsa qualsiasi confronto di convenienza. È il motivo per cui il simulatore la include nel totale.
L'opzione per la cedolare si esercita con il modello RLI alla registrazione del contratto, oppure nelle annualità successive entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente. Si può revocare ogni anno con le stesse tempistiche, tornando all'ordinaria (e ripagando il registro da lì in avanti).
Domande frequenti
Cedolare secca al 21 o al 10: da cosa dipende l'aliquota?
Dal tipo di contratto. Il 21% vale per i contratti a canone libero (4+4). Il 10% spetta solo ai contratti a canone concordato — 3+2, transitori e per studenti — stipulati secondo gli accordi territoriali, in genere nei comuni ad alta tensione abitativa. Non puoi scegliere il 10% su un 4+4: per averlo devi stipulare un concordato, accettando il tetto al canone fissato dagli accordi locali.
Con la cedolare secca perdo le detrazioni fiscali?
Le detrazioni non si perdono, ma si scontano solo dall'IRPEF. Se hai altri redditi capienti (uno stipendio, una pensione), continui a usarle normalmente. Il problema nasce quando l'affitto è il tuo reddito principale: l'imposta sostitutiva non ammette detrazioni, quindi spese mediche, bonus ristrutturazione e interessi sul mutuo rischiano di andare persi. In quel caso l'IRPEF ordinaria può risultare più conveniente nonostante l'aliquota più alta.
Quanto pago di tasse su un affitto di 800 euro al mese?
Su 9.600 euro l'anno: 2.016 euro con la cedolare al 21%, 960 euro con la cedolare al 10% (canone concordato), mentre in IRPEF ordinaria dipende dai tuoi altri redditi — circa 2.300 euro con marginale al 23%, circa 3.290 con marginale al 33%, addizionali e registro inclusi. A questi importi va sommata l'IMU, dovuta in ogni caso. Puoi confrontare i due regimi sul tuo canone esatto in un paio di minuti, gratis e senza lasciare l'email.
La cedolare secca vale anche per gli affitti brevi tipo Airbnb?
Sì, con regole proprie: 21% su un solo immobile a tua scelta e 26% sugli ulteriori. Dal 2026 il regime è ammesso al massimo per due appartamenti destinati ad affitti brevi nell'anno; dal terzo l'attività diventa imprenditoriale e richiede la partita IVA. I portali e gli intermediari che incassano i canoni applicano una ritenuta del 21%, che recuperi o integri in dichiarazione dei redditi.
Come si comunica l'opzione per la cedolare secca?
Con il modello RLI, lo stesso usato per registrare il contratto: puoi optare subito alla registrazione oppure nelle annualità successive, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente. Alla proroga del contratto l'opzione va confermata negli stessi termini. Ricorda l'effetto collaterale: per tutto il periodo di validità dell'opzione rinunci all'aggiornamento ISTAT del canone, anche se previsto dal contratto.
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