IMU seconda casa 2026: calcolo, scadenze e riduzioni

L'IMU sulla seconda casa si paga quasi sempre, anche quando l'immobile è vuoto o viene usato solo per le vacanze. Per calcolarla servono rendita catastale, categoria, quota e mesi di possesso, oltre all'aliquota approvata dal Comune.

Nel 2026 l'acconto scade il 16 giugno e il saldo il 16 dicembre. L'errore più comune è usare un'aliquota generica trovata online: per la seconda casa devi controllare il prospetto del tuo Comune nel portale del Dipartimento delle Finanze.

Chi paga l'IMU sulla seconda casa?

Paga il proprietario o il titolare di un diritto reale sull'immobile, come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie. Se ci sono più proprietari, ciascuno calcola e versa la propria quota in base ai mesi di possesso.

L'abitazione principale non di lusso è normalmente esente. Una seconda casa, invece, rientra di regola negli “altri fabbricati” ed è imponibile. Non conta che sia sfitta, usata poche settimane l'anno o intestata insieme ad altri familiari.

Le abitazioni principali classificate A/1, A/8 o A/9 seguono regole diverse e restano soggette a IMU con detrazione. Non vanno confuse con una seconda casa ordinaria.

Come si calcola l'IMU sulla seconda casa nel 2026?

Per molte abitazioni, il calcolo parte dalla rendita catastale e segue questi passaggi:

1. rivaluta la rendita del 5%;
2. moltiplica il risultato per il coefficiente catastale;
3. applica l'aliquota comunale;
4. proporziona l'imposta alla quota e ai mesi di possesso;
5. sottrai eventuali riduzioni applicabili al tuo caso.

Per le abitazioni dei gruppi A, esclusa A/10, e le pertinenze C/2, C/6 e C/7, il moltiplicatore è normalmente 160.

La formula base è:

rendita catastale × 1,05 × 160 × aliquota × quota di possesso × mesi / 12

Categorie diverse possono avere moltiplicatori diversi. Prima di usare la formula, controlla la categoria nella visura catastale.

Esempio di calcolo IMU per una seconda casa

Supponiamo che una seconda casa abbia:

• rendita catastale di 800 €;
• proprietà al 100% per tutto l'anno;
• categoria A/3;
• aliquota comunale di esempio pari al 10,6 per mille.

La rendita rivalutata è:

800 € × 1,05 = 840 €

La base imponibile è:

840 € × 160 = 134.400 €

L'IMU annua, con l'aliquota usata nell'esempio, è:

134.400 € × 0,0106 = 1.424,64 €

Con proprietà per l'intero anno, l'acconto indicativo è 712,32 € e il saldo parte dagli altri 712,32 €, da conguagliare con l'aliquota 2026 effettivamente pubblicata dal Comune.

Il 10,6 per mille è solo un dato didattico. Il tuo Comune può applicare un'aliquota diversa o distinguere tra immobili locati, sfitti, concessi in comodato e altre fattispecie.

Puoi eseguire il calcolo con il calcolatore IMU di Tax Democracy, ma devi comunque selezionare l'aliquota corretta per il tuo Comune.

Quale aliquota IMU devi usare?

L'aliquota non è unica a livello nazionale. Cerca il Comune e l'anno 2026 nella sezione “Regolamenti e aliquote IMU” del Dipartimento delle Finanze.

Leggi il prospetto, non soltanto la delibera generale. Devi trovare la riga che descrive la tua situazione: “altri fabbricati” è spesso quella corretta per una seconda casa ordinaria, ma il Comune può avere una voce specifica per immobili locati, in comodato o tenuti a disposizione.

Se il prospetto non è ancora disponibile quando calcoli l'acconto, la legge prevede l'uso delle aliquote e detrazioni dei dodici mesi dell'anno precedente per la prima rata. Il saldo serve anche a fare il conguaglio con gli atti efficaci per il 2026.

Quali sono le scadenze IMU 2026?

Le scadenze ordinarie sono:

• 16 giugno 2026: acconto, relativo al primo semestre;
• 16 dicembre 2026: saldo e conguaglio.

Puoi anche pagare l'intera imposta entro il 16 giugno, ma devi basarti sulle aliquote vigenti e resta possibile un conguaglio se il Comune modifica il quadro applicabile per il 2026.

Quando una scadenza cade di sabato o in un giorno festivo, il termine passa al primo giorno lavorativo successivo. Nel 2026 entrambe le date ordinarie cadono in un giorno feriale.

Come si compila l'F24 per la seconda casa?

Per un'abitazione ordinaria classificata tra gli “altri fabbricati”, il codice tributo più comune è 3918, quota Comune. Nella sezione “IMU e altri tributi locali” indica:

• codice catastale del Comune;
• numero degli immobili;
• casella “Acc.” per l'acconto o “Saldo” per il saldo;
• anno di riferimento 2026;
• importo a debito;
• eventuale casella “Ravv.” se stai usando il ravvedimento operoso.

Non usare 3918 in automatico per qualsiasi immobile. Terreni, aree fabbricabili, fabbricati rurali strumentali e immobili produttivi del gruppo D hanno codici differenti. In Friuli Venezia Giulia si applica inoltre l'ILIA, mentre le Province autonome hanno tributi propri.

Quando l'IMU sulla seconda casa può essere ridotta?

Alcune situazioni possono ridurre la base imponibile o l'imposta, ma richiedono condizioni precise.

Comodato a genitori o figli

La base imponibile può essere ridotta del 50% se il comodato riguarda parenti in linea retta entro il primo grado e sono rispettati tutti i requisiti di legge, compresi registrazione del contratto, residenza e dimora del comodatario e limiti sugli immobili posseduti dal comodante. Non basta lasciare gratuitamente la casa a un figlio.

Immobile storico o inagibile

Gli immobili dichiarati di interesse storico o artistico e quelli inagibili o inabitabili possono beneficiare della riduzione del 50% della base imponibile. Per l'inagibilità servono le condizioni e la documentazione previste dal Comune.

Immobile locato a canone concordato

Per gli immobili locati a canone concordato, l'imposta determinata con l'aliquota comunale è ridotta al 75%. Il contratto deve rispettare la disciplina applicabile; verifica anche eventuali adempimenti locali.

Pensionati residenti all'estero

Per alcuni pensionati non residenti in Italia può essere prevista una riduzione su una sola unità immobiliare posseduta in Italia, se ricorrono i requisiti normativi. La sola iscrizione all'AIRE non rende automaticamente esente la seconda casa.

Gli errori da evitare

• usare l'aliquota di un altro Comune o di un anno diverso;
• dimenticare una variazione di quota o i mesi di possesso;
• applicare il moltiplicatore 160 a una categoria catastale diversa;
• considerare esente una casa solo perché è vuota;
• applicare una riduzione senza contratto, registrazione o documentazione richiesta;
• usare il codice F24 3918 per immobili che hanno un codice specifico.

Per una stima ordinata, parti dalla visura e usa il calcolatore IMU. Se stai confrontando altri aspetti della tua situazione fiscale, trovi anche le guide sul regime forfettario e sull'assegno unico.

Questa guida offre informazioni generali e non sostituisce una verifica professionale. Le aliquote e alcune agevolazioni dipendono dal Comune e dal caso concreto: controlla sempre il prospetto ufficiale 2026 prima del versamento.